¿Interesa cambiar la hipoteca a tipo fijo con el euribor en positivo?
El euríbor rompió una racha desde febrero de 2016, cuando el índice referenciado por la mayoría de las hipotecas entró en terreno negativo. En abril, el índice cerró en 0,013%, con un promedio mensual positivo que no se veía en seis años.
¿Qué pasará ahora con las hipotecas, tasa fija o una tasa variable, buen momento para un cambio?
Según los expertos, «Todo hace pensar que esta referencia Euribor seguirá subiendo, sobre todo si el Banco Central Europeo (BCE) sube tipos este verano. Por lo que podría ser un buen momento para pasar de hipotecas a tipo variable a tipo fijo y mantenerse a salvo de la subida del Euribor», agregando que todos los clientes con intereses relacionados con esta referencia pueden hacer esto, pero hay un grupo que puede encontrarlo particularmente lucrativo: los de 2011 y 2015.
Según explican, la mayoría de las hipotecas variables firmadas a lo largo de los años tienen diferenciales entre el 1,5% y el 2%. Por el contrario, los tipos de interés de los préstamos firmados fuera de este plazo son mucho más bajos: en torno al Euribor más el 0,5% antes de 2011, y al Euribor más el 1% desde 2016.
Con el Euribor en positivo, muchas hipotecas variables firmadas entre 2011 y 2015 tendrán un interés superior al 1,5%, que es el tipo fijo medio que ofrecen actualmente los bancos. Es decir, si los titulares de estos préstamos se han pasado a interés fijo, no solo pueden disfrutar de cuotas estables para siempre, pero también pueden ahorrar algo de dinero cada mes.
El sistema de amortización francés también favorece a estos acreedores hipotecarios. Este método se aplica a los préstamos emitidos en España, y la mayor parte de los intereses se pagan en el primer año del crédito. Como resultado, muchos de los productos que se comprometieron entre 2011 y 2015 todavía tenían que pagar muchos intereses, ya que estos productos normalmente se pagaban en 20 o 30 años.
«Dada la forma en que funciona el sistema, cuanto menor sea la tasa de interés aplicada en la primera mitad del año (cuando se paga la mayor parte de los intereses), menos pagará el acreedor hipotecario en el largo plazo. Durante este período, les resulta especialmente conveniente cambiar a una tasa fija, porque entonces sus intereses no se verán afectados por futuras subidas del Euribor», advierten los expertos.
Según las últimas cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre las hipotecas compuestas por viviendas, el tipo de interés medio es del 2,52%. El tipo de interés medio inicial de las hipotecas sobre vivienda a tipo variable es del 2,09% y el tipo medio de las hipotecas sobre vivienda a tipo fijo es del 2,68%.
Ante esta situación, muchas personas se preguntan si pueden cambiar su hipoteca de tipo variable a tipo fijo. Los expertos del sector nos aconsejan: «La respuesta es sí. De hecho, dadas las circunstancias y las previsiones, ahora es lo más inteligente. Dicho esto, hacer un cambio antes de que suban los tipos y empecemos a pagar más por nuestras hipotecas», prometen desde Idealista Web Inmobiliaria.
De hecho, las hipotecas a tipo fijo nunca han tenido tantos adeptos. Tal y como refleja la última publicación del INE, actualmente el 73,8% de las hipotecas de vivienda son a tipo fijo, mientras que el 26,2% son a tipo variable. Además, muchas personas ya están cambiando sus hipotecas.
En cuanto a los cambios registrales, el número total de hipotecas con cambios en las condiciones inscritas en el Registro de la Propiedad fue de 15.338. De esto, el 27,6% se debió a cambios en las tasas de interés. Después de que cambiaron las condiciones, la participación de las hipotecas a tasa fija aumentó del 18,6% al 45,8%, mientras que la participación de las hipotecas a tasa variable cayó del 80,8% al 52%.
Las tasas subirán más rápido de lo esperado ya que el banco central se verá obligado a hacer su trabajo de controlar los precios antes de impulsar el crecimiento y el empleo. ¿Qué sucede con las tasas hipotecarias? Bankinter Analytics espera que el euríbor a 12 meses sea positivo a finales de año. En concreto, pronostican un 0,4% para finales de 2022 y un 0,8% para 2023.
Asufin no espera que la apreciación del Euribor se detenga pronto y podría cerrar en 0,9% en 2023, estima la Asociación de Usuarios Financieros. «En este contexto, la elección de hipotecas a tasa fija o tasa variable se vuelve relevante, ya que la tendencia es que el costo de las tasas fijas sea históricamente bajo en el corto plazo», señalaron.
No obstante, hay que tener en cuenta que si bien todas las previsiones apuntan a que el Euribor seguirá subiendo, también es posible que vuelva a caer en algún momento. «Por eso, si tu tolerancia al riesgo es mínima, o si no crees que vas a poder afrontar el gasto en caso de que suba el euríbor, es recomendable que hagas un cambio», aconsejan los expertos.
¿Cómo cambiar la hipoteca al tipo fijo y cuánto cuesta?
Hay tres métodos para pasar la hipoteca a tipo fijo:
- La primera, denominada novación, consiste en acordar esta modificación con el banco firmante de la carta de crédito.
- La segunda se denomina subrogación de acreedor, donde el préstamo se transfiere a otra entidad dispuesta a convertir el interés variable en interés fijo.
- En cuanto al tercer tipo, se trata simplemente de firmar una nueva hipoteca fija para cancelar el préstamo actual de tasa variable.
«Hay que recordar que cambiar de hipoteca variable a hipoteca fija no es gratis. Ya sea por novación o por subrogación, en ambos casos tenemos que pagar una comisión asociada a cada operación«, apuntan desde idealista. El importe de esta comisión dependerá de lo estipulado en el contrato de hipoteca.
No obstante, hay que recordar que estas comisiones están limitadas por ley desde la entrada en vigor de la Ley de Crédito Hipotecario en 2019. Por tanto, en el caso de la comisión de renovación, puede estar entre el 0% y el 1% de la hipoteca. Mientras que en el caso de la comisión de subrogación, estará en el rango de 0% a 0,5%, dependiendo de la antigüedad del préstamo.
Según algunos expertos, la novación y la subrogación de acreedor son los métodos más económicos ya que solo pagas la tasa de tasación de la vivienda y una comisión de hasta el 0,15% del saldo vivo (o del 0% si la hipoteca tiene más de tres años). Por otro lado, si celebra un nuevo contrato de préstamo, debe pagar el costo de evaluar, registrar el crédito actual y su comisión de prepago, lo que puede generar una tarifa de hasta el 2% del monto pendiente.
Sin embargo, advierten que «si se realiza un tipo de interés fijo más bajo cuando se formaliza la nueva hipoteca, esta opción puede ser más rentable que una novación o subrogación, ya que sus cuotas se pueden ahorrar mediante más intereses para compensar. Es aconsejable hablar con el banco del que sacaste el préstamo, y hablar con otras entidades que ofrecen subrogación o nuevo crédito.»